全文对照：
随着RCEP在今年的有效实施，泰国作为第一批确认核准的国家，将会赶上这班迈向国际大市场的班车，许多外国投资者跃跃欲试的想要一探泰国投资红利；但是海外风险无处不在，海外投资伴随着许多不能与之的潜在风险与痛点，因此较为熟悉的了解投资目的国各项情况，尤其是了解投资目的国的投资法、公司法、投资优惠政策是非常必要条件。
第一，计划投资前需要熟知行业准入政策，以及对外商行业限制和审查规定。
目前，泰国仍然遵循着1999年《外国人经商法》对外国人投资泰国行业及持股比例的限制，在外国人参与投资项目的行业范围、外资持股比例、具体投资要求等方面存在较多限制。
需要注意的是，泰国对于“外商投资”的定义较为宽泛。根据《外国人经商法》，符合以下条件的均属于“外国人”，需要遵守《外国人经商法》对于投资范围的相关限制：
（1）非泰国国籍的自然人；
（2）未在泰国注册的法人；
（3）在泰国注册的法人，但一半以上的股份或总资本由非泰国国籍的自然人或未在泰国注册的法人持有；
（4）在泰国注册的有限合伙或普通合伙，其管理合伙人是非泰国国籍的自然人；
（5）在泰国注册的法人，但一半以上的股份或总资本由以上4类自然人或法人持有。
限制外国人参与的项目主要被分为三类，分别记载于三个附录清单中：
附录清单I，主要规定了由于特殊原因而不允许外国人投资经营的项目领域，这些领域主要是一些农林畜牧业，具体包括：农业、种植或园艺；畜牧业；天然林的林业和木材转化；渔业；提取泰国草药。此外，结合泰国当地风土人情和社会习俗，报纸业务、广播电台或广播/电视业务，泰国古董或具有历史价值的物品的贸易和拍卖，制作或铸造佛像和钵以及土地交易领域的投资也有所限制。
附录清单II，包含三组行业范围，主要规定了由于国家安全，或对艺术、文化、传统、泰国当地手工业或自然资源及环境可能产生影响的行业领域。针对这些行业，仅在同时满足如下条件时，外国人在投资附录II所列的行业领域时可以持有控制性股权：(i)获得商务部长根据内阁的决定所做出的批准；(ii)泰国人或其他非外国法人所持的股份不得少于该外国法人公司资本的40%；(iii)泰国人应占有董事席位的2/5以上。
第1组：涉及国家安全的业务。包括：制造、分销、维修或保养枪支、弹药、火药和爆炸物；枪支、弹药和爆炸材料的组件；军备、船舶、飞机或军用车辆；战争装备或任何类型的战争装备的部件。以及国内陆路运输、水路运输或航空运输，包括国内航空。
第2组：可能对艺术和文化、习俗及本土制造/手工艺品产生影响的行业。包括：买卖属于泰国艺术品或泰国手工艺品的古董或手工艺品；木雕；养蚕、泰国丝绸制造、泰国丝绸编织或泰国丝绸印刷；泰国乐器制造；金器、银器、乌银镶嵌器、青铜器或漆器的制造；制作具有泰国艺术和文化的碗或陶器。
第3组：可能对自然资源或环境产生影响的企业。包括：用甘蔗制造糖；盐业；生产岩盐；采矿及用于制造家具和公用设施的木材加工。
附录清单III，主要结合泰国经济发展实际，对于部分泰国国民尚未具备与外国人展开竞争能力的行业领域进行限制。附录III所涵盖的行业广泛，包括农林副业、服务业、建筑业等。除非获得商业注册厅长根据外国人经商营业委员会决定、泰国投资促进委员会或泰国工业区管理局所做出的批准，否则外国人在投资这些行业领域时不能持有控制性股权，其中包括：
农林渔牧业包括：大米和植物的碾米和面粉生产；渔业；自然森林的林业；植物的种植和培养。
工业包括：胶合板、单板、刨花板或硬纸板的生产；石灰的生产；建筑学及工程。
服务及零售业包括：会计；法律服务；代理或经纪；拍卖；广告；酒店经营；食品和饮料的销售；旅游等。
针对附录所述限制投资的领域，外国投资者在开始经营业务前，还需要向商务部申请《外国经营者许可证》（FBL）以获得这些领域内投资项目的多数股权。根据《外国人经商法》第十六条的规定，申请FBL需要符合以下条件：
（1）年龄不少于20岁；
（2）在泰国有住所或根据泰国移民法被允许暂时进入泰国；
（3）具有开展相应业务的能力；
（4）未破产；
（5）未因违反《外国人经商法》或第281号国家执行委员会通知而受到法院判决的处罚或被勒令支付罚款，除非在其申请FBL前相关处罚已完结至少5年；
（6）未因欺诈罪、欺骗债权人、挪用公款罪或与《刑法典》规定的贸易有关的罪名或与移民法规定的向公众欺诈贷款有关的罪名而被法院判决监禁，除非在其申请FBL前相关处罚已完结至少5年；
（7）在申请FBL前五年内没有依据《外国人经商法》或第281号国家执行委员会通知而被吊销FBL。
第二，留意投资国家安全审查制度及贸易制裁相关法律，做好合规合法经营是本地化稳定运营的至关重要点。
总的来说，泰国并没有专门针对外商投资的安全审查制度或相应的法律规定，对于外商投资相对较为友好。外国人在泰国进行投资时，只要不违反《外国人经商法》有关禁止或限制投资的规定，并取得商务部相应的批准即可开展外商投资。
尽管泰国没有针对外商投资的国家安全审查制度，但是泰国具有一整套贸易制裁措施，比如外贸部可能会宣布禁止就某些特定产品与朝鲜、伊朗等国家和地区进行贸易，泰国中央银行也会出台一些货币制裁手段。因此，外国投资者仍需及时关注相关贸易制裁手段可能给投资项目开展带来的负面影响。
第三，明确土地使用权方面对外国投资者的限制，选择靠谱的落地园区和地产中介，将会减少潜在风险发生。
投资落地是企业出海首先要考虑的因素，外国人在泰国使用土地需要符合《土地法》、《工商不动产租赁法》等法律法规的规定。总的来说，外国人以及外国人控股的实体在泰国拥有土地所有权均受到严格限制，原则上外国人不能拥有泰国土地。
但是对于在泰国投资并且对泰国经济有着积极促进作用的外国企业，《投资促进法》等特别法律为外国投资者获取土地提供了有限制的豁免和许可。比如，根据《投资促进法》的规定，如果获得投资促进委员会的批准，外国投资者可以拥有超过其他法律规定范围的土地以用于投资活动。但是该等外国投资者必须在停止投资活动或转让投资项目后一年内出售该等土地。与之类似，根据泰国《工业园管理法》的规定，在获得工业园管理委员会批准的情况下，外籍工业项目运营者可以在工业园区内拥有超过其他法律规定范围的土地以用于工业活动。但是该等外国投资者应当在相关工业活动停止或项目转让后三年内，将相关土地退还给泰国工业园管理局或转让给其他受让者。因此，投资者在泰国开展业务时可以有条件地为业务开展目的获得部分土地，但是需要在项目终止时，按照法律规定对这类土地进行妥善处置。实践中，外国投资者为换取投资促进委员会或工业园管理委员会对其持有土地的批准，往往还需要承诺完成某些投资后的要求，如最低资本要求、技术转让计划等。
除了直接持有土地外，外国投资者还可以考虑通过租赁的方式获得土地使用权。泰国对于租赁土地及土地建筑物没有限制性规定，但是泰国法律规定土地最长租赁期限不能超过30年，期满后，出租人会授予承租人续签合同的选择权。对于部分商业和工业用途的不动产，租赁期限可以最长达到50年；而对于小型的零售空间、办公空间，最常见的租赁期限为3年。对于外国投资者而言，在使用租赁的土地时，应当尽早做好项目规划，对于大型项目，应当尽量争取泰国投资促进委员会等部门对于持有土地的许可，以便于后期项目开展，对于小型项目，应当注意土地租期的及时更新。此外，根据泰国法律规定，针对任何不动产的租赁期限如果达到3年以上，则应当前往土地管理部门进行登记。没有登记的租约，其强制有效性仅为3年。因此，外国投资者如通过租赁的方式获得土地使用权，应当及时完成土地登记以保障自身权益。同时，选择大型规模的园区将会帮助企业节省大量的考察成本，减少协调政府部门的时间人力成本，使企业可以顺利高效的找到合适园区，抵消后顾之忧。制造类企业尽量选在经过泰国投资促进委员会（BOI）认可的工业园内投资，以享受稳定的优惠政策和相对完善的后勤保障服务。
第四，注意外汇方面的规定与事项，保障资金合理流动。
泰国财政部授权泰国中央银行对外汇买卖和兑换履行监管职责，外汇交易可以经由商业银行或其他授权机构进行，但通常都会受到监管，超过一定金额的外汇交易需要获得泰国中央银行的许可。但是今年以来泰国政府不断降低外汇监管力度，对于泰铢的跨境汇款和支付限制已经放松，外汇套期交易和文件的要求也逐步放宽，预期未来将进一步放松在外汇储蓄账户等领域的管制。
泰国针对外商投资的外汇政策也相对友好，外商投资者无论采取直接投资还是间接投资的形式，都无需申请外汇批准。只需在外币汇入泰国时，通过授权的商业银行向泰国中央银行进行相应的申报备案，说明资金汇入的用途。而在资金汇出方面，投资基金、分红和利润以及贷款的偿还和支付利息，在所有适用税务清算之后，可以自由汇出。
此外，近些年来泰国反洗钱法对于超过一定价值的可疑交易予以特别监管，通常而言，超过200万泰铢的现金交易、以电子方式进行的超过70万泰铢的交易等数额较大的交易需要向反洗钱办公室就交易的形式、目的等信息进行披露和说明。
第五，了解当地投资经营中的典型问题，以反面案例帮助企业警示借鉴，并重视问题防范。
每个国家都会存在一定的问题，泰国也不例外，总结以下几点来看。
（1）政局频繁波动。近年来泰国政府高层变动频繁，政策连续性不强，执政集团施政受限。政策变动导致审批程序复杂且漫长，前期投入费用增高。
（2）承包工程市场竞争激烈。相对于东盟的印度尼西亚、马来西亚、越南和老挝等国而言，泰国承包工程市场规模较为有限，且属于高门槛进入的保护市场。其他国家企业，包括泰本土企业，对中资企业超强的“拿项目”能力表现出不安和不满情绪。
（3）国际环境变化给投资企业带来压力。近年来国际环境变化较大，新冠疫情暴发蔓延、地缘政局紧张、贸易保护主义抬头、中美经贸摩擦升级、汇率剧烈波动、股市动荡、大宗商品价格走高、需求下降等因素，给中资企业的生产经营带来负面影响，企业压力增大。
（4）劳工效率不高 泰国工人工资相对较低，但考虑到纪律性、技能较差，以及加班工资较高的情况，泰国人工隐形成本仍然较高。
中国企业应提高投资决策政治敏感度，充分了解分析泰国政治风向、政策动态，认真研判可能对投资项目造成的负面影响。其次，认真了解泰国法律法规，做好尽调，必要时可聘请专业律师或咨询事务所协助处理投资前、后的法律、财务、劳工、税务等问题。了解并尊重泰国社会人文习俗，争取本地化管理。加强与员工的沟通交流，定期与工会组织座谈，及时了解员工动态。有针对性地制定和完善内部紧急情况预警机制，包括安全预警、应对各种风险的预案、突发事件应急处置等工作制度，投入必要经费购置相应的安全设备，给员工购买保险，确保员工在泰国工作期间的人身和财产安全。
第六，探索本地化管理经验与提高走出去风险意识。
企业如何融入到本地化营商环境中，是企业需重点思考并重视的问题，尤其是每个国家有着非常不同的政治文化与社会人文因素。比如，在管理文化冲突方面，泰国员工较为重视信仰尊重与习俗，重视福利，公共假期休息，以及工作与生活的平衡，在中国较为常见的加班等要求往往较难满足，这也使得泰国虽然拥有一定的劳动力成本优势，但在整体劳动力效率方面可能相较中国仍有较大的提升空间。建议企业投资前就要做好相关的人力资源咨询，对劳工法、劳工市场等情况调研摸底，派遣相关人员前期亲自到实地考察，了解各项情况，关注本地企业的优质管理方法并借鉴。
海外风险无处不在，企业走出去同时考验当局决策者和管理者的风险防范意识。建议借助专业的风险管理服务，或第三方走出去平台的资源优势进行相关辅助。
最后，随着RCEP的推行，泰国以及其他热门的东盟国家将会受到越来越多的中资企业关注，投资机遇可观。但同时面临不可避免的挑战与风险，建议企业走出去要善于利用政府、协会提供的对外投资公共服务，同时要积极借助第三方服务平台的作用。
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